서울 아파트값 상승세가 다소 둔화했지만 강남과 성동 등 선호지역에서는 신고가가 잇따라 나오며 주택시장이 새로운 변곡점을 맞고 있다. 강력한 대출 규제가 이어지고 있음에도 평균 대출액이 늘고 있어 정책 효과에 대한 의문도 제기된다.
2일 부동산 업계에 따르면 서울 아파트값은 8월 마지막주 기준 0.08% 올라 전주 0.09%보다 상승폭이 0.01%포인트 줄었다. 6·27대책 발표 전 한 주 새 0.43% 급등했던 흐름은 7월 첫 주 0.29%로 둔화된 이후 점차 완만해졌다. 그러나 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 114㎡는 지난달 23일 45억원에 거래되며 3개월 만에 3억5000만원 오른 신고가를 썼다. 성동구 ‘서울숲아이파크리버포레1차’ 전용 59㎡도 28억5000만원에 계약됐다.
현재 서울 아파트 거주자의 평균 주택담보대출 약정액은 2억9557만원으로 집계됐다. 특히 강남구 4억8362만원, 서초구 4억6541만원, 용산구 4억1038만원 등 고가 지역은 평균보다 2억원 가까이 많았다. 금천구와 강북구는 2억원을 밑돌며 격차를 보였다. 성동구는 3억7081만원으로 송파구보다 높은 수준을 기록했다.
정부는 6·27대책으로 수도권 주택 주담대 한도를 6억원으로 제한했으나 실제 평균 대출액은 이 기준에 미치지 않았다. 강남구 아파트 평균 가격이 30억5000만원에 달해 LTV 50%를 적용하면 최대 15억원 이상 대출이 가능하지만 실제로는 5억원 선에 그쳤다. 현금 보유자 중심의 거래가 많기 때문이다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 한 언론과의 인터뷰에서 "정부 대책 이후 시장이 점차 적응하면서 상승폭 둔화가 이어지고 있으나 공급 대책에 따라 다시 흐름이 달라질 수 있다"고 분석했다. 그는 전세대출 규제가 추가되면 시장의 혼란이 커질 수 있고 집값 향방은 추석 이후에야 가닥이 잡힐 것으로 전망했다.
앞서 이억원 금융위원장 후보자는 국회 인사청문 서면답변에서 "대출규제만으로는 정책 효과가 제한적"이라며 "DSR 확대 적용은 일관된 방침이며 필요시 즉각 시행하겠다"고 밝혔지만 부동산R114에 따르면 강남 서초 용산을 제외한 대부분 자치구 평균 대출액은 6억원 제한에 크게 못 미치는 것으로 나타났다.
주택 공급 부족은 집값 상승의 또 다른 배경이다. 올해 하반기 서울 공동주택 입주 물량은 1만8982가구, 내년은 2만8885가구, 내후년은 1만417가구에 불과하다. 전문가들은 공급 한계 속에서 최상급지를 중심으로 수요가 집중될 가능성이 크다고 지적한다.
업계 관계자는 "강남권 등 핵심 지역 수요는 여전히 살아 있어 상승세가 확대될 여지도 있다"고 말했다. 실제 한국은행이 발표한 소비자동향조사에 따르면 8월 주택가격전망지수는 111로 한 달 만에 다시 기준선 100을 웃돌았다. 소비자 다수가 1년 뒤 집값 상승을 예상하고 있다는 의미다.