내년 서울과 수도권의 집값이 다시 오를 것이란 전망이 나왔다. 공급 부족과 금리 인하 기조가 맞물리며 매매와 전월세 가격 모두 상승세를 보일 것으로 예상된다. 전문가들은 집값 상승세가 단기적 조정보다는 완만한 오름세로 이어질 가능성이 높다고 내다봤다.
26일 건설부동산업계와 한국부동산원에 따르면 주택산업연구원, 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원 등 주요 기관은 내년 수도권 주택가격이 2~3% 오를 것으로 예상했다. 주산연은 서울 4.2%, 수도권 2.5%의 상승을 점쳤고 건정연과 건산연도 각각 2.0%, 2.0~3.0% 상승을 전망했다.
서울 아파트값은 이미 상승 흐름을 이어가고 있다. 한국부동산원이 발표한 12월 넷째 주 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.21% 올라 상승 폭이 확대됐다. 거래량은 1835건으로 감소했지만 송파구(20.52%), 성동구(18.72%), 마포구(14.00%) 등 주요 지역이 상승세를 주도했다.
전문가들은 공급 감소가 상승세의 주요 원인이라고 분석한다. 부동산R114 자료에 따르면 아파트 입주 물량은 지난해 36만2223가구에서 올해 27만7497가구, 내년 21만387가구로 줄어든다. 서울은 올해 4만2611가구에서 내년 2만9161가구로 31.6% 감소한다. 이는 3년 연속 감소세다.
전월세 시장의 불안도 가중되고 있다. 주산연은 서울의 전셋값 상승률이 4.7%로 매매가 상승률(4.2%)보다 높을 것이라 분석했다. 서울 25개 구와 경기 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세 매물이 급감하고 전세의 월세화가 빠르게 진행 중이다.
올해 서울의 평균 거래금액은 9억8480만원으로 낮아졌으나 호가가 쉽게 떨어지지 않는 점도 상승세를 지탱하고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “거래는 줄었지만 매도자들이 호가 조정을 하지 않아 상승세가 이어지고 있다”고 말했다.
다만 일부 전문가들은 신고가 거래가 전체 시장의 상승으로 일반화되는 현상을 경계해야 한다고 지적했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “소수의 거래가 통계에 반영돼 전체가 상승하는 것처럼 보일 수 있다”고 설명했다.
한편 내년 부동산 시장의 최대 변수는 세제 정책 변화가 될 전망이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 내년 5월 9일 종료되면 조정대상지역 내 다주택자의 세 부담이 대폭 늘어난다. 이에 따라 유예 종료 전 매물을 내놓는 움직임이 커질 가능성이 있다. 양도세 기본세율은 6~45%이며 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가된다.
전문가들은 공급 대책의 실효성도 관건이라고 본다. 정부는 내년 초 추가 공급 대책을 예고했지만 시장에서는 단기간에 효과를 보긴 어렵다는 의견이 많다. 업계 관계자는 “유휴부지 개발과 그린벨트 해제 등으로 서울 내 공급을 확대해야 한다”고 강조했다.
한편 내년 수도권 주택시장은 금리 인하와 공급 감소가 맞물리며 상승세가 이어질 것으로 보인다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 시장 매물 증가로 이어질 가능성도 있다. 정부의 추가 공급 대책과 세제 조정이 집값 안정에 얼마나 영향을 미칠지에 따라 내년 상반기 시장의 흐름이 달라질 전망이다.