서울 아파트 시장이 다시 불균형 국면으로 접어들고 있다. 고강도 대출 제한 조치가 시행됐음에도 불구하고 강남 3구의 아파트 가격만 독주를 이어가며 전체 시가총액의 43%를 넘어섰다. 가격 상승이 특정 지역에 집중되면서 실수요자 중심의 정책 기조가 일부 지역에는 무력화되고 있다는 지적도 나온다.
3일 부동산R114가 발표한 자료에 따르면 지난달 25일 기준 서울 전체 아파트 매매 시가총액은 1732조4993억원에 이르렀고 이 가운데 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)의 시총은 744조7264억원으로 집계됐다. 이는 해당 통계를 집계하기 시작한 2000년 1월 이후 역대 최고 비중으로 구별로는 강남구가 312조4805억원으로 가장 높았다. 이어 송파구는 221조7572억원 서초구는 210조4888억원이었다.
■ 상승률도 강남이 압도…전체 상승률 2배 이상
강남 3구의 시총 비중은 2023년 12월까지 40%를 밑돌았지만 2024년 1월 처음으로 42%를 기록한 이후 5개월 만에 다시 43%를 돌파했다. 강남권 아파트 가격이 서울 평균보다 빠르게 상승하면서 시총 비중 확대를 이끈 것으로 분석된다. 부동산R114에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 시총은 작년 6월 대비 13.1% 증가한 반면 강남 3구 시총은 같은 기간 17.7%나 늘었다.
한국부동산원이 집계한 주간 아파트 가격 변동률에서도 차이가 뚜렷했다. 올해 1월부터 6월 23일까지 서울 아파트 평균 가격 상승률은 3.13%였지만 송파구는 8.58% 강남구는 7.84% 서초구는 7.14%로 서울 평균의 두 배를 넘어섰다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “강남권의 신축 아파트 공급이 이어지고 대규모 단지로 프리미엄이 형성되며 시총을 밀어올리고 있다”고 설명했다.
■ 대출 옥죄는 정부…강남은 영향 제한
이런 가운데 이재명 정부는 지난달 말부터 주택담보대출 규제를 대폭 강화했다. 6월 27일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 대책에 따르면 수도권과 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출은 최대 6억원까지만 가능해졌고 대출을 받아 집을 사는 경우 6개월 이내 전입을 의무화했다. 또한 1주택자가 새 집을 사려면 기존 주택을 6개월 안에 처분해야 하며 2주택 이상 보유자는 주택담보대출이 전면 금지된다.
이달부터는 스트레스 DSR 3단계 조치가 시행되면서 수도권 내 대출 가능 금액은 더 줄어들 전망이다. 모든 금융권 주택담보대출에 1.5%의 가산금리가 반영돼 연 소득이 1억원인 사람도 기존보다 대출 한도가 2000만원 줄어든다. 연 소득 5000만원 수준이라면 대출 가능액이 1750만원 줄어든다. 서울 아파트 평균 매매가가 13억원을 넘는 상황에서 현금 여력이 없는 실수요자는 사실상 대출로 내 집 마련이 어려울 것으로 전망된다.
전문가들은 수요 억제와 병행해 공급 확대 대책도 필요하다고 강조하고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “이번 대출 규제는 단기적인 시장 진정 효과는 있지만 공급 부족이 이어질 경우 다시 상승세로 전환될 수 있다”고 분석했다.