챗GPT로 생성된 이미지 (그림=머니마켓미디어 제작)

서울 아파트 전셋값이 넉 달 연속 오름세를 보이고 있지만 갭투자 시장은 좀처럼 기지개를 켜지 못하고 있다. 매매가격이 더 가파르게 오르면서 전세가율이 낮은 수준에 머무르고 있고, 여기에 고금리와 대출 규제, 임차인 보호 제도까지 겹치며 투자 환경이 더욱 위축된 모습이다.

18일 한국부동산원에 따르면 5월 서울 아파트 전세가격지수는 0.19%를 기록해 전월보다 상승폭이 확대됐다. 전세가는 1월 보합세 이후 2월부터 4개월 연속 상승세지만, 같은 기간 매매가격지수는 1월 0.01%에서 5월 0.54%까지 올랐다. 전세보다 매매가가 더 큰 폭으로 상승하면서 전세가율은 제자리걸음을 하고 있다.

KB부동산 자료에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 5월 기준 53.4%로 전국 평균인 68.9%보다 낮다. 특히 강남·서초·송파 등 강남 3구는 42.7%로, 한 달 전보다도 0.4%포인트 하락해 역대 최저 수준을 기록했다. 일부 수도권 외곽이나 중소형 단지에서 60~70%대를 유지하는 경우도 있지만, 전체적으로는 하락 흐름이 뚜렷하다.

전세가율이 낮으면 매입 시 실투자금이 늘어나는 만큼 갭투자 부담이 커질 수밖에 없다. 기준금리가 2.50% 수준으로 유지되고 있음에도 DSR, LTV 같은 대출 규제와 함께 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임차인 보호 장치까지 작동하면서 투자 수익 구조는 점점 불리해지고 있다.

시장 유동성도 눈에 띄게 약해졌다. 투자금 회수가 지연되고 자금 흐름이 막히며 갭투자를 노리는 수요는 급감했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과거처럼 전세를 끼고 여러 채를 사는 방식보다는, 지금은 실거주 중심으로 ‘한 채 갈아타기’에 집중하는 흐름이 두드러진다”고 설명했다. 갭투자가 다시 활기를 되찾으려면 전세가율 반등이나 매매가격 조정 같은 환경 변화가 선행돼야 한다는 분석이다.

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